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万科:胸不能再低了,房价可以!

万科:胸不能再低了,房价可以!2018-06-13 22:04:08


前言

2016年我国楼市销售规模创了历史新高,万科作为局内人置身其中,它的切身体验比外人的臆想要可靠些。

万科的年报以及上午的推介会,向我们讲述了万科对楼市的回顾,以及对未来房地产走势的看法。



一、万科对楼市的回顾与展望


商场如战场,去年楼市的亢奋状态有些像群雄争霸逐鹿中原,万科依旧是里面的王。但以王者身份来看这个过热的战场,万科理性表达了自己的5个观点:



1个总结:楼市高烧,销售规模创新高,开发商中强者更强;

1处隐忧:面粉比面包贵,土地成交价屡创新高;

1种分化:热点城市和三四线城市的供需关系,将持续分化;

1点安:第四季度国家出台政策给楼市降温;

1份展望:房屋是用来住的。让房屋应回归居住属性,让房地产应回归实业属性。

表现为:热点城市和三四线城市持续分化,土地市场的调整滞后于住宅市场,以及行业自 2016年底以来的去杠杆趋势,都加大了企业经营的不确定性。)

 

 


万科很明确的表达了自己对楼市政策的预期:国家会继续出台防范市场过热的政策,并着手制定促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。言外之意是,楼市的确存在泡沫,这样发展的确不合理,国家也该管管了。

 


二、万科如何看待不同城市的房价分化?


总的来说,就是在一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时,部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。



 

1、一线城市的房价会降低吗?


万科长期观察了下面14个城市的房价,分别是:北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州。

由于2015—2016年商品住宅成交量的持续增长,很多城市的新房已经供不应求,库存已经从2014年底的1.55亿平方米降至0.93亿平方米。

 


 

这些城市商品房的销售周期,已经从2014年底的11.5个月缩短至2006年底的6.9个月,想想为了买房夫妻离婚的速度比结婚都快,对这个库存去化周期也就容易理解了。

 

2、不被万科看好的12个城市


住房供给短期属于局部现象,很多城市依旧面临着去库存的压力。单纯从房价绝对值来看,上图中深圳、北京和上海的房价已跻身国际高房价城市行列。但是有个规律不服不行:一线城市房价明显高于二线城市,二线城市房价明显高于三四线城市。


2016年万科计提的存货跌价准备,比上年同期增长了82.3%既然万科在年报中明确表示,这12城中的13个楼盘存在市价可能低于预期的风险,那么,究竟是什么样的城市中的楼盘,让万科的风险意识加重?

见下图。



上面12个城市中除了宁波和大连,其余的都属于三四线城市。万科既已在前面表明“各城市的总体供需关系分化仍较为明显”,在行动中肯定会有所体现。对三四线城市的这些项目,出于对市场前景的审慎考虑,8.4个亿的减值准备,还是要提的。

房价不会跳水,只是在做俯卧撑?



三、万科经营上如何顺势而为?


万科是很乖的。作为一家稳健经营、依靠专业能力发展的企业,万科明确表示其对房地产的定位、与中央对房地产的定位高度吻合。即是前面提到的,让房屋回归居住属性,让房地产回归实业属性。


 

万科的经营战略,可抓重点归结为4个关键词:并购;轨道+物业;城市配套服务商;以及事业合伙人制。



 

1、并购


截至期末,万科的账上有870.3个亿的现金,远高于短期借款和一年内到期的长期负债人民币 433.5亿元。要这么多现金干嘛用呢?业绩推介会上有记者就问:万科是不是打算收购一些小企业?


郁亮回答说:你这样讲有乘人之危的意思,但万科不是乘人之危。作为行业老大,帮助处于困境中的企业是我们的责任。2017年随着行业回归理性,前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。”

 


2、轨道+物业


郁亮对过去10年华润作为万科基石股东所发挥的作用作出了很高的评价,并称“未来一切有利用公司稳定发展的结构我们都欢迎”。对于深圳地铁取代华润成为万科的基石股东,年报中表示:


“轨道+物业”开发模式,是我们首先应该想到的努力方向……据有关部门估计,到 2020 年,我国城市轨道交通总里程有望较2015年增加近一倍,这将为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机会。

 

3、城市配套服务商


2016年,万科 2014 年以来围绕“城市配套服务商”定位而拓展的商业、物流地产、滑雪度假、长租公寓、教育、养老等新业务布局初现雏形;2017年,会继续落实“城市配套服务商”战略。


 

 

万科从2014年开始推行事业合伙人制,故事仍将继续。

 

四、总结


万科的年报信息含量很大,管理层讨论简明扼要,条理清晰。还是那句话,年报水平高的企业,业绩也不会差。另外,万科能够踩准楼市的发展形势,并以此为导向形成自己的战略规划。

不论对谁来说,万科都很有借鉴意义。期待如万科所料,住房最终能回归居住属性,范爷不能再低,但房价可以。



文末

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